용어 - 물권이란?

 

부동산이나 금전과 관련된 법률 용어를 접하다 보면 물권이라는 용어를 자주 만나게 됩니다. 오늘은 물권이 무엇인지 알아보겠습니다.

---

물권

물권은 특정 물건을 직접적으로 지배하고 그로부터 이익을 얻을 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 누구에게나 주장할 수 있는 강력한 권리이며, 물건 자체에 대한 권리이기 때문에 소유자가 바뀌더라도 그대로 유지되는 경우가 많습니다.

단순하게 표현하면 물권은 눈에 보이는 물건에 관한 권리입니다. 부동산은 물권의 대표적인 대상이라고 볼 수 있습니다. 

 

물권은 크게 점유권과 본권으로 나눠집니다. 

---

점유권

점유권은 물건을 점유하고 있는 사실 자체에서 발생하는 권리입니다.  소유권의 유무와 관계없이 물리적으로 물건을 가지고 있으면 인정되는 권리입니다. 

• 본권의 유무와 관계없이 인정됩니다. 도둑도 훔친 물건에 대해 점유권을 가집니다.
• 점유가 침탈당했을 경우, 점유회수청구권 등을 통해 점유를 되찾을 수 있습니다.
• 점유 자체에서 발생하는 법적 보호를 받습니다.

 

---

본권

물건을 점유할 수 있는 정당한 권리를 말합니다. 점유권과 달리 특정 물건에 대한 법률상 정당한 권리가 있어야 인정됩니다. 

 

• 점유를 정당화하는 근본적인 권리입니다.
• 다양한 종류의 본권이 있으며, 각기 다른 지배 내용을 가집니다.
• 본권은 
  • 소유권
  •  제한물권
    • 용익물권
      • 지상권, 지역권, 전세권
    • 담보물권
      • 유치권, 질권, 저당권

으로 나눌 수 있습니다. 각각에 대한 권리는 다음에 알아보도록 하고 본권 중 가장 중요한 소유권에 대해 알아보겠습니다. 

---

소유권

소유권은 물건을 사용하고 수익, 처분할 수 있는 물권 중 가장 강력한 권리입니다.

 

점유권과 소유권의 차이는 뭘까요? 

길에서 주운 물건을 잠시 가지고 있다면 해당 물건에 대한 소유권은 없지만 점유권은 가집니다. 누군가 그 물건을 빼앗으려 한다면, 점유권에 기하여 방해를 배제하거나 빼앗긴 것을 돌려달라고 할 수 있습니다. 즉 점유권은 '사실'에 기반한 권리입니다. 

 

만약 A가 B의 물건을 훔쳐서 점유하고 있습니다. B가 A에게서 그 물건을 힘으로 강제로 빼앗아 왔다고 가정해 봅시다.

이때 궁극적인 본권(소유권은) B에게 있습니다. 하지만 A는 B에게 점유권 침탈을 이유로 점유물반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 

이 소송에서는 소유자의 여부가 아닌 침탈여부를 따지기 때문에 만약 B가 A의 점유를 침탈한 것이 맞다면 법원은 B(소유자)에게 그 물건을 A에게 돌려주라고 판결할 수 있습니다. 

 

물론 A에게 물건이 돌아간 후 B가 A를 상대로 소유권에 기한 물건반환청구소송을 다시 제기하여 물건을 되찾을 수 있습니다. 

결론적으로 궁극적인 권리 관계에서 본권이 점유권에 우선합니다. 물건을 최종적으로 소유하고 사용할 권리는 본권자에게 있습니다.

하지만 절차적, 일시적 보호의 측면에서는 점유권이 본권에 우선할 수 있습니다. 

---

물권의 특성

 

일물일권주의

 

우리나라는 하나의 물건 위에는 하나의 물권만이 성립할 수 있다는 일물일권주의를 택하고 있습니다. 

여기서 하나의 물건이란 권리(물권)의 객체가 될 수 있는 독립적인 하나의 단위를 말합니다. 예를 들어 한 필지의 토지, 한 채의 건물, 하나의 동산 등을 하나의 물건으로 볼 수 있습니다. 

 

그럼 하나의 물건에 2개의 물권이 존재하는 경우엔 어떻게 처리해야 할까요? 

하나의 아파트에 A의 소유권과 B의 소유권이 동시에 존재할 수는 없습니다. 하지만 내용이 다른 여러 종류의 물권들은 하나의 물건 위에 동시에 존재할 수 있습니다. 

 

예를 들어 

 

• 소유권 + 저당권: 가장 흔한 경우입니다. 아파트 소유자가 은행에서 대출을 받으면서 해당 아파트에 저당권을 설정해 줍니다. 이 아파트에는 소유권(소유자의 물권)과 저당권(은행의 물권)이 동시에 존재합니다.
• 소유권 + 전세권: 아파트 소유자가 세입자에게 전세를 주면, 아파트에는 소유권(소유자)과 전세권(세입자)이 동시에 존재합니다.
• 소유권 + 지상권: 토지 소유자가 타인에게 건물이나 공작물을 짓도록 지상권을 설정해 줄 수 있습니다. 이 토지에는 소유권(토지 소유자)과 지상권(지상권자)이 동시에 존재합니다.
• 저당권 + 저당권: 하나의 부동산에 여러 개의 저당권이 설정될 수 있습니다. (예: 1번 저당권, 2번 저당권)

여러 개의 물권이 존재하는 경우 일반적으로 각 물권이 성립한 때를 기준으로 우열을 가리게 됩니다. 

 

만약, 한 채의 건물에 1억 원짜리 저당권이 2023년 1월 1일에 등기되고, 5천만 원짜리 저당권이 2023년 3월 1일에 등기되었다면, 나중에 건물이 경매로 넘어갔을 때 1억 원 저당권자가 5천만 원 저당권자보다 먼저 배당받을 권리가 있습니다.

 

우선변제적 효력

동일한 물건에 대해 여러 권리자가 있을 때, 물권자는 다른 채권자들보다 자신의 채권을 우선적으로 변제받을 수 있는 효력을 가집니다. 

이 물권의 우선변제적 효력이 경매 배당 과정에서 흡수배당의 성질로 나타납니다. 

 

 

예를 들어 

 

1. 가압류 A 1억 원 (일반 채권)

2. 담보물권 B 8천만 원 (근저당권)

3. 가압류 C 6천만 원 (일반 채권)

순으로 배당금을 나눌 때 배당 과정은 다음과 같이 진행됩니다. 

 

매각대금이 2억이라고 한다면 배당 과정은 다음과 같습니다. 

 

1. 1차 안분 배당 (채권액에 따른 비례 배분)

 

A: 2억 x (1억 / 2.4억) = 8,333만 원

B: 2억 x (8천만 / 2.4억) = 6,666만 원

C: 2억 x (6천만 / 2.4억) = 5,000만 원

 

2. 2차 흡수 배당 - 물권의 우선변제적 효력 발현

 

B ->  6,666만 원을 받았으니 1,334만 원 부족. B가 C의 몫을 흡수 -> 8,000만 원

 

3. C는 남은 금액 3,666만 원(5천만 원 - 1,334만 원)을 배당

 

담보물권자 B는 자신이 받아야 할 채권액이 아직 전부 변제되지 않았다면, 자신보다 후순위인 가압류 C가 1차 배당에서 받은 금액을 '흡수'하여 부족한 금액을 충당합니다. 이는 담보물권 B가 가지는 우선변제적 효력 때문입니다.

 

이처럼 물권은 단순한 소유의 개념을 넘어, 우리 생활 속 다양한 거래와 권리 관계에서 매우 중요한 역할을 합니다. 특히 부동산과 관련된 매매, 임대차, 대출 등 복잡한 상황에서는 물권의 종류와 그 특성, 그리고 권리들 간의 우선순위를 정확히 이해하는 것이 필수적입니다.

 

오늘 알아본 물권의 기본 개념과 그 특성들을 바탕으로, 안전하고 현명한 재산 권리 행사에 도움이 되기를 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.