부동산 권리분석 연습하기
부동산 경매에서 가장 중요하다고 할 수 있는 '권리분석'에 대해 알아보겠습니다. 책 '밑바닥부터 시작하는 부동산 경매'에 나와있는 권리분석 요약 표를 참고해 보도록 하겠습니다.
우리가 살펴볼 권리분석 표는 크게 두 부분으로 구성되어 있습니다.
- 등기권리자 배당: 등기부등본에 기록된 권리 관계와 채권자들이 경매에서 얼마를 배당받는지 보여주는 부분입니다.
- 임차인 배당: 해당 부동산에 거주하는 임차인들의 보증금과 배당 여부를 나타내는 부분입니다.
등기권리자 배당
- 등기권리 : 권리의 종류를 의미합니다. 주로 '근저당'(담보 대출), '임의'(임의경매개시결정) 등이 나타납니다.
- 권리자 : 해당 권리를 가진 주체입니다. (예: 통합개발 수협, 우리은행, (주)앤에이디)
- 등기일자 : 권리가 등기된 날짜입니다. 이 날짜가 권리 순위를 결정하는 핵심 요소가 됩니다.
- 채권액 : 빌려준 돈(원금)과 이자, 지연손해금 등을 모두 포함하여 채권자가 부동산 경매를 통해 최대로 받아갈 수 있는 금액(채권최고액)을 의미합니다.
- 등기배당액 : 경매 매각 대금에서 실제로 배당받는 금액을 보여줍니다.
- 말소 여부 : 경매로 인해 해당 권리가 사라지는지 여부입니다.
- 말소기준등기 : 경매로 인해 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 낙찰자에게 인수되는지 판단하는 기준점이 되는 권리를 말합니다. 즉 말소기준등기를 기준으로 후순위에 등기된 권리는 경매 낙찰 시 모두 말소됩니다.
- 경매기입등기: 경매가 시작되었다는 것을 등기부에 기입한다는 의미입니다.
첫 번째 행을 먼저 살펴보면 해당 부동산에는 2010년 9월 30일, 수협이 5억 2천만 원의 근저당을 설정해 두었습니다.
등기배당액이 5억2천인것으로 보아 낙찰 시 채권액 전액이 수협에게 배당되는 것을 알 수 있습니다.
해당 권리는 말소기준등기이므로, 이보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 말소됩니다. 또한, 이 말소기준등기 자체도 경매를 통해 채권을 배당받고 나면 소멸됩니다.
두 번째는 2014년 10월 13일에 우리은행이 7억2천만원의 근저당을 설정해 두었습니다. 등기배당액이 채권액보다 적은 것으로 보아 경매되더라도 전액을 배당받을 수 없는 것으로 보입니다. 또한 낙찰 시 해당 권리 역시 말소되는 것을 확인할 수 있습니다.
세 번째는 2015년 12월 31일에 (주)엔에이아이디가 10억원의 근저당을 설정해 두었습니다. 등기배당액이 0원이기 때문에 낙찰받더라도 배당받을 수 있는 금액이 없습니다. 또한 낙찰 시 해당 권리 역시 말소되는 것을 확인할 수 있습니다.
마지막으로 채무자의 채무불이행으로 우리은행이 2018년 6월 20일에 해당 부동산에 임의경매를 신청했다는것을 알 수 있습니다.
임차인 배당
- 대항력: 임차인이 제3자(낙찰자 포함)에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다. (전입신고 + 점유를 갖추면 발생)
- 전입일 (사업자등록): 임차인이 전입신고를 한 날짜입니다. 대항력 발생의 기준이 됩니다.
- 임차금 : 임차인이 임대인에게 지급한 보증금입니다.
- 임차배당액: 경매에서 임차인이 배당받을 보증금액입니다.
- 인수: 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는지 여부입니다. '소멸'은 낙찰자가 인수할 필요가 없다는 의미입니다.
- 배당: 임차인이 경매 법원에 배당을 요구했는지 여부입니다.
- 형태: 임대차 계약의 목적이 '영업'인지 '주거'인지를 나타냅니다.
첫 번째 행을 먼저 살펴보면, 해당 부동산에는 2009년 6월 30일 임차인이 전입신고를 마치고 대항력을 갖추었으며, 보증금은 7백만 원인 것을 알 수 있습니다. 낙찰 시 임차인은 보증금 전액인 7백만 원을 배당받아 해당 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 또한, 이 임차인은 주거 목적이 아닌 '영업' 용도로 임대차 계약을 한 것으로 보입니다.
두 번째 임차인은 전입신고를 하지 않아 대항력을 갖추지 못했으며, 보증금은 4백만원인 것을 알 수 있습니다. 이 임차인은 낙찰 시 배당금을 전혀 받지 못합니다.
표를 보면 임차인이 두 명 이상인 것으로 나타납니다. 일반적인 아파트 한 호실에는 임차인이 한 명이지만, 다음과 같은 경우 여러 임차인이 있을 수 있습니다.
- 다가구주택: 건축물대장상 단독주택이지만 실제로는 여러 세대가 거주하는 형태입니다.
- 주상복합/아파트 내 상가: 아파트 단지 내에 상업시설이 함께 있거나, 아파트 호실 일부가 상업용으로 사용되는 경우.
- 셰어하우스/룸메이트: 드물게 한 호실에 여러 명이 각각 임대차 계약을 맺는 경우도 있습니다.
두 번째 임차인의 '형태'에 '영업'이라고 적혀 있습니다. 이는 해당 임차인이 주거 목적이 아닌 상업적인 영업 활동을 위해 해당 공간을 임차했음을 의미합니다.
그렇다면 임차인의 보증금과 권리자 중 배당금을 먼저 배당받게 되는 순위는 어떻게 될까요?
소액임차인 최우선변제금 제도
주택임대차보호범은 주거 안정을 위해, 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인에게는 다른 어떤 담보권자보다도 최우선적으로 보증금의 일정액을 변제받을 권리를 부여하는 제도를 말합니다.
위 임차인의 경우 전입일이 수협의 말소기준등기보다 빠르고, 보증금 700만 원이 소액임차인 기준에 부합하기 때문에 가장 먼저 700만 원을 배당받을 수 있습니다.
권리분석 시나리오
표의 내용을 종합해서 다음과 같은 시나리오를 추정해 볼 수 있습니다.
- 임차인의 선순위 거주: 2009년 6월 30일부터 첫 번째 임차인이 보증금 700만 원으로 아파트에 거주. 이 임차인은 말소기준등기보다 전입일이 빠르기 때문에 대항력이 있고, 소액임차인으로서 최우선변제권을 가짐.
- 임차인은 2010년 9월 30일 통합개발 수협(5.2억), 2014년 10월 13일 우리은행(7.2억), 2015년 12월 31일 (주)앤에이디(10억) 등 여러 곳에 빚을 지면서 아파트를 담보로 제공.
- 채무자가 빚을 갚지 못하자, 우리은행이 자신들의 근저당권을 근거로 2018년 6월 20일에 해당 아파트에 대한 임의경매를 신청.
- 경매 배당 결과 :
- 경매 매각 대금에서 가장 먼저 임차인의 최우선변제금 700만 원이 배당됨.
- 등기 순서에 따라 수협이 채권액 전액을 배당받음.
- 남은 금액에서 우리은행이 배당받음.
- 가장 후순위인 (주)엔에이디는 배당받을 금액이 없음.
- 모든 임차인의 권리는 경매를 통해 소멸되므로 낙찰자는 임차인의 보증금을 추가로 인수할 부담이 없음.
마무리
아주 간단한 권리분석 표지만 이마저도 처음엔 복잡하고 어려워 보입니다. 이번에 살펴본 핵심 개념들을 차근차근 이해하고 연습해서 권리분석을 조금씩 정복해 가도록 하겠습니다!